Mau Kredit Rumah? Simak Jenis-jenis Suku Bunga KPR Ini

“Suku bunga KPR merupakan biaya yang dikenakan bank atau lembaga keuangan kepada debitur atas pinjaman yang diberikan untuk membeli rumah.”

Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) adalah layanan pembiayaan yang disediakan oleh bank untuk membantu nasabah membiayai pembangunan atau renovasi rumah.

Sebelum mengajukan KPR, sebaiknya Anda melakukan simulasi KPR dengan melihat suku bunga dan tenor yang ditawarkan agar sesuai dengan kondisi finansial Anda.

Jenis-jenis Suku Bunga KPR

Ada dua jenis suku bunga KPR yang umum digunakan, yaitu suku bunga mengambang dan suku bunga tetap. Berikut ini beberapa di antaranya:

Suku Bunga Mengambang (Floating Interest Rate)

Suku bunga mengambang adalah jenis suku bunga yang nilainya berubah-ubah mengikuti pergerakan pasar. Perubahan ini dapat terjadi secara berkala, mulai dari per kuartal hingga per tahun. Umumnya hal ini ditentukan berdasarkan suatu indeks acuan.

Adapun indeks yang sering digunakan adalah Secured Overnight Financing (SOFR), prime rate, atau federal funds rate.

Produk keuangan yang umumnya menggunakan bunga mengambang meliputi KPR tipe adjustable-rate mortgage (ARM), kartu kredit, dan beberapa jenis pinjaman konsumtif atau usaha.

Kelebihan dari bunga mengambang adalah potensi penghematan biaya ketika suku bunga pasar turun. Namun, kelemahannya adalah risiko kenaikan cicilan yang bisa menyulitkan perencanaan keuangan. Karena itulah, bunga mengambang lebih cocok bagi peminjam yang memahami risiko dan memiliki fleksibilitas anggaran.
Suku Bunga Tetap (Fixed Interest Rate)

Suku bunga tetap adalah jenis bunga yang nilainya tidak berubah selama jangka waktu pinjaman. Dengan bunga tetap, peminjam akan membayar cicilan dalam jumlah yang sama dari awal hingga akhir masa kredit, tanpa terpengaruh oleh naik turunnya suku bunga pasar. Stabilitas inilah yang menjadi daya tarik utama bunga tetap.

Jenis bunga ini umumnya digunakan pada produk KPR fixed-rate mortgage kredit kendaraan, atau pinjaman konsumtif jangka menengah hingga panjang. Umumnya bank maksimal menawarkan bunga tetap ini maksimal hingga 5 tahun.

Kelebihan utama dari suku bunga tetap adalah kepastian dalam pembayaran bulanan, sehingga memudahkan peminjam untuk menyusun anggaran jangka panjang.

Namun, suku bunga tetap umumnya lebih tinggi dibandingkan suku bunga mengambang di awal periode. Selain itu, ketika suku bunga pasar menurun, peminjam tidak dapat menikmati penurunan cicilan. Kecuali jika peminjam mengajukan refinancing.

Pemilihan jenis suku bunga KPR yang tepat dapat memengaruhi total biaya yang harus Anda bayarkan selama masa kredit.

Cara Menghitung Suku Bunga KPR

Besarnya suku bunga KPR menjadi faktor penting yang dapat memengaruhi total biaya yang harus Anda bayarkan. Berikut ini cara perhitungannya:

Suku Bunga Mengambang (Floating Rate)

Besaran jenis suku bunga ini berubah-ubah sesuai suku bunga acuan yang diterbitkan oleh Bank Indonesia. Berikut ini cara menghitungnya:
- Bunga = Saldo pokok pinjaman x suku bunga per tahun x (30/360)
- Total Angsuran = P x i x [(1+i)xt) / (1+i)t – 1)]
Keterangan:

P: pokok pinjaman KPR
i: suku bunga yang dikenakan
t: jangka waktu KPR
Suku Bunga Tetap (Fixed Rate)

Berikut ini rumus untuk menghitung besarnya cicilan bulanan KPR dengan suku bunga tetap:
- Bunga = Jumlah pinjaman x tingkat suku bunga x periode pinjaman (tahun)
- Total pinjaman = Jumlah pinjaman + bunga
- Angsuran per bulan = Total pinjaman : (periode pinjaman x 12 bulan)

Memahami cara menghitung suku bunga ini menjadi langkah penting dalam merencanakan pembelian rumah.

Simulasi Perhitungan Suku Bunga KPR

Agar lebih memahami bagaimana cara menghitung suku bunga KPR, berikut ini simulasi perhitungannya:

Suku Bunga Mengambang (Floating Rate)

Sebagai contoh, ibu Cici mengajukan pinjaman KPR sebesar Rp 500 juta rupiah tanpa uang muka dengan suku bunga sebesar 12% per tahunnya dalam jangka waktu 5 tahun.

Berikut ini perhitungan total suku bunga ibu Cici menggunakan metode anuitas:

Suku bunga per bulan = 12% / 12 = 0,01

Total Angsuran = P x i x [(1+i)xt) / (1+i)t – 1)]

= 500.000.000 x 0.01 x [(1+0.01)^60] / [(1+0.01)^60 – 1]

= Rp 11.122.224
Suku Bunga Tetap (Fixed Rate)

Misalnya, bapak Adi mendapatkan pinjaman KPR dari Bank CIMB Niaga sebesar Rp 140 juta (70% dari harga rumah yang ingin dibeli) dengan suku bunga tetap sebesar 10% selama 10 tahun.

Jika menggunakan metode perhitungan dengan suku bunga tetap, berikut perhitungannya:

Total bunga= Rp 140.000.000 x 10% x 10 tahun = Rp 140.000.000

Total angsuran = (Rp140.000.000 + Rp140.000.000) / (10 tahun x 12 bulan)

= Rp 2.333.334 per bulan

Selain melakukan perhitungan suku bunga KPR secara manual, Anda juga bisa menghitungnya menggunakan fitur Kalkulator KPR CIMB Niaga.

Tips Memilih KPR yang Terjangkau

Agar cicilan dan suku bunga KPR tidak memberatkan keuangan Anda, berikut ini beberapa tips memilih KPR yang terjangkau menurut Otoritas Jasa Keuangan:

Pilih Jangka Waktu Pinjaman yang Sesuai Kemampuan

Memilih jangka waktu pinjaman (tenor) sangat berpengaruh terhadap besarnya cicilan bulanan dan total bunga yang harus dibayar. Semakin pendek tenor (misalnya 15-20 tahun), cicilan bulanan akan lebih tinggi, tetapi total bunga yang dibayarkan akan jauh lebih rendah.

Sebaliknya, tenor panjang seperti 30 tahun memang memberikan cicilan bulanan yang lebih ringan, namun akumulasi bunga dalam jangka panjang akan jauh lebih besar. Pilihlah jangka waktu terpendek yang masih bisa Anda bayar dengan aman, agar tidak membebani keuangan jangka panjang.
Cari Suku Bunga Terendah dan Bandingkan Lembaga Keuangan

Selisih suku bunga sekecil 0,5% bisa menghemat jutaan rupiah selama masa pinjaman. Oleh karena itu, penting untuk membandingkan suku bunga antar penyedia KPR, baik bank konvensional maupun syariah.

Jangan hanya terpaku pada bunga awal, perhatikan juga apakah itu bunga tetap atau mengambang.

Selain suku bunga dasar, pertimbangkan juga biaya-biaya tersembunyi seperti biaya administrasi, biaya provisi, dan penalti pelunasan lebih awal.

Gunakan comparison rate (suku bunga efektif termasuk biaya) untuk melihat gambaran biaya total yang lebih akurat dari suatu produk KPR.
Pertimbangkan Jenis Suku Bunga: Tetap, Mengambang, atau Kombinasi

Suku bunga tetap (fixed rate) menawarkan kepastian cicilan dan cocok untuk yang mengutamakan stabilitas anggaran. Sementara suku bunga mengambang (floating rate) dapat memberikan keuntungan saat suku bunga pasar turun, tetapi juga mengandung risiko kenaikan cicilan.

Jika Anda ragu, Anda bisa memilih opsi suku bunga kombinasi (split loan), yaitu sebagian pinjaman dengan bunga tetap dan sebagian lagi mengambang.

Strategi ini memberi keseimbangan antara kestabilan dan fleksibilitas, serta cocok jika Anda ingin membatasi risiko tanpa kehilangan peluang penghematan.
Pertimbangkan Kredibilitas Developer

Sebelum Anda memutuskan untuk membeli rumah, pastikan Anda memeriksa portofolio pengembang (developer) untuk memastikan bagaimana kualitas rumah yang dibuat.

Selain itu, pengembang yang terpercaya akan memberikan dampak positif dalam meningkatkan kepercayaan Anda tentang pembangunan rumah yang akan Anda tempati.

Anda bisa mengecek legalitas pengembang perumahan di situs resmi SIRENG Kementerian PUPR di https://sireng.pkp.go.id/.

Situs SIRENG akan membantu memastikan kualitas rumah yang dibangun oleh pengembang memenuhi standar yang layak.

Memilih suku bunga yang tepat sangat penting untuk memastikan Anda bisa membayar cicilan KPR dengan lancar, sehingga tidak akan menjadi beban finansial di masa depan.

Keuntungan Produk KPR CIMB Niaga

CIMB Niaga memiliki berbagai produk KPR untuk membantu Anda mewujudkan impian memiliki rumah. Berikut beberapa pilihan produknya:

KPR Xtra: Produk KPR konvensional dengan pilihan suku bunga kompetitif dan jangka waktu pinjaman hingga 25 tahun. KPR Xtra tersedia untuk berbagai jenis properti, seperti rumah tinggal, apartemen, ruko, dan lain sebagainya.
KPR Xtra Manfaat: KPR konvensional yang menyediakan pilihan angsuran lebih ringan atau lunas lebih cepat yang bisa terhubung dengan maksimal 9 rekening tabungan.
KPR Multiguna: Produk KPR konvensional untuk renovasi rumah, liburan seru, pendidikan terbaik, pesta pernikahan impian, hingga pengembangan usaha.
KPR Take Over: Produk KPR konvensional dengan bunga 5,25% yang berlaku lebih lama dengan cicilan hingga 20 tahun dan tanpa proses appraisal jika mengajukan melalui formulir online.

Memilih produk KPR yang tepat menjadi kunci untuk mewujudkan hunian impian Anda. Melalui fasilitas KPR CIMB Niaga, Anda dapat memiliki rumah idaman dengan mudah dan nyaman.