IRR: Pengertian, Cara Menghitung, dan Contoh Penerapannya

“Internal Rate of Return atau IRR adalah metode untuk menilai tingkat keuntungan suatu investasi. Simak pembahasan lengkap hingga contohnya di sini!”

Konsep ini sering digunakan dalam analisis kelayakan proyek. Dengan IRR, investor dapat membandingkan efisiensi beberapa pilihan investasi. Semakin tinggi IRR, semakin menarik potensi proyek tersebut secara finansial.

Memahami IRR juga membantu dalam mengevaluasi berbagai jenis-jenis investasi agar dapat memilih yang paling menguntungkan dan sesuai dengan tujuan finansial.

Pengertian IRR (Internal Rate of Return)

Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat diskonto (discount rate) yang membuat Net Present Value (NPV) dari seluruh arus kas suatu proyek (baik penerimaan maupun pengeluaran) sama dengan nol.

Dengan kata lain, IRR menunjukkan tingkat pengembalian tahunan efektif yang dihasilkan suatu proyek, dengan asumsi semua arus kas yang diperoleh dapat diinvestasikan kembali pada tingkat pengembalian yang sama.

IRR juga sering disebut sebagai discounted cash flow rate of return atau yield rate. Indikator ini menilai efisiensi proyek secara internal, tanpa memperhitungkan faktor eksternal seperti tingkat bunga bebas risiko, inflasi, maupun biaya modal dari luar.

Karena itu, IRR banyak digunakan dalam analisis investasi untuk membandingkan beberapa proyek berdasarkan potensi pengembalian internalnya.

Cara Menghitung IRR

Berikut rumus yang dapat Anda gunakan jika ingin menghitung IRR:

IRR = i₁ +NPV₁ /NPV₁ - NPV₂  x (i2-i1)

Penjelasan rumus:

• IRR: Internal Rate of Return
• i₁ = discount rate dengan NPV positif
• i₂ = discount rate dengan NPV negatif
• NPV₁ = nilai NPV pada i₁ (positif)
• NPV₂ = nilai NPV pada i₂ (negatif)

Secara umum, IRR dan NPV adalah dua metode penting dalam capital budgeting yang digunakan untuk menilai potensi keuntungan dari sebuah proyek atau investasi. 

Keduanya menggunakan formula yang mirip, dan hasil akhirnya berupa estimasi, bukan angka pasti.

Cara Membaca Hasil Nilai IRR

Setelah nilai IRR dihitung, langkah selanjutnya adalah memahami hasilnya untuk menentukan kelayakan proyek. Interpretasi IRR biasanya dibandingkan dengan tingkat diskonto atau biaya modal (cost of capital) yang berlaku.

1. IRR Lebih Besar dari Biaya Modal 

Jika nilai IRR lebih tinggi dari biaya modal atau tingkat pengembalian minimum yang diharapkan, artinya proyek bisa memberi keuntungan lebih dari yang dibutuhkan. Ini menandakan proyek tersebut layak dijalankan karena memberikan nilai tambah bagi perusahaan.

IRR membantu perusahaan memastikan bahwa hasil dari investasi cukup besar untuk menutupi biaya dan risiko yang ditanggung. Dengan begitu, keputusan investasi bisa lebih tepat dan menguntungkan.

2. IRR Lebih Kecil dari Biaya Modal 

Kalau IRR lebih kecil dari biaya modal, artinya pengembalian proyek tidak mencukupi untuk menutup biaya dan risiko. Ini menunjukkan bahwa proyek tidak menguntungkan secara finansial.

Dalam kondisi seperti ini, perusahaan biasanya akan menolak proyek karena tidak memberikan nilai tambah. Keputusan ini bertujuan untuk mencegah kerugian dan mengarahkan investasi ke pilihan yang lebih baik.

3. IRR Sama dengan Biaya Modal 

Jika IRR sama dengan biaya modal, artinya proyek hanya menghasilkan keuntungan yang cukup untuk menutup biaya yang dikeluarkan. Dalam kondisi ini, proyek tidak memberi keuntungan lebih, tapi juga tidak menyebabkan kerugian.

Keputusan untuk melanjutkan proyek biasanya dipertimbangkan dari faktor lain seperti strategi bisnis atau potensi jangka panjang.

Contoh Penerapan IRR

Internal Rate of Return (IRR) banyak digunakan dalam pengambilan keputusan investasi untuk menilai kelayakan suatu proyek. 

Sebagai contoh, sebuah perusahaan ingin menanamkan modal sebesar Rp150.000.000 pada sebuah proyek. Perusahaan menetapkan bahwa tingkat pengembalian minimum yang diharapkan dari investasi ini adalah 10%.

Artinya, jika proyek memberikan pengembalian di atas 10%, maka proyek dianggap layak dijalankan.

Proyek tersebut diperkirakan akan menghasilkan arus kas masuk sebesar Rp25.000.000 per tahun selama 5 tahun. Untuk mengetahui IRR, perhitungan Net Present Value (NPV) dicoba pada beberapa tingkat diskonto. Hasilnya:

• Pada tingkat diskonto 9%, NPV = Rp6.000.000
• Pada tingkat diskonto 11%, NPV = Rp2.000.000

Dengan data ini, IRR dapat dihitung menggunakan rumus:

IRR = i₁ +NPV₁ / NPV₁ - NPV₂  x (i2-i1)

Substitusi angka ke dalam rumus:

IRR = 9% + 6.000.000/6.000.000-2.000.000 x (11%-9%)

IRR = 9% + 6.000.000/4.000.000 x 2%

Proyek ini menghasilkan IRR sebesar 12%. Karena nilai ini lebih tinggi dari tingkat pengembalian yang diharapkan (10%), maka proyek dapat dianggap layak untuk dijalankan.

Kelebihan dan kekurangan IRR

Seperti metode evaluasi investasi lainnya, IRR memiliki keunggulan dan keterbatasan tersendiri. Memahami keduanya penting agar penggunaannya dapat dilakukan secara tepat dan tidak menimbulkan kesalahan pengambilan keputusan.

1. Kelebihan

IRR memiliki beberapa keunggulan penting sebagai alat evaluasi investasi:

• Memperhitungkan nilai waktu uang (time value of money), sehingga arus kas di masa depan didiskontokan ke nilai sekarang secara tepat.
• Menyajikan hasil berupa persentase yang mudah dibandingkan antar-proyek, membantu pengambil keputusan dalam memilih investasi dengan return tertinggi.
• Mudah digunakan, apalagi dengan bantuan fungsi IRR() atau XIRR() di Excel atau alat keuangan lainnya.
• Tidak membutuhkan input langsung terhadap cost of capital sebagai rujukan (hurdle rate), IRR menghitung nilai titik impas sendiri berdasarkan arus kas.

2. Kekurangan

Namun, IRR juga memiliki sejumlah keterbatasan yang patut diperhatikan:

• Mengabaikan skala atau ukuran proyek: proyek kecil dengan IRR tinggi bisa tampak lebih menarik daripada proyek besar dengan IRR lebih rendah namun total keuntungan lebih besar.
• Asumsi reinvestasi ulang arus kas positif pada IRR yang sama mungkin tidak realistis dalam praktik, karena perusahaan sering merujuk pada cost of capital yang berbeda.
• Potensi munculnya multiple IRR, terutama bila arus kas tidak konvensional (bergantian masuk dan keluar), sehingga interpretasi menjadi membingungkan.
• IRR tidak mempertimbangkan biaya masa depan atau cost tambahan, seperti biaya pemeliharaan atau kebutuhan pendukung proyek lainnya.
• Bias terhadap arus kas awal dan rentan melebih-lebihkan return, misalnya dalam investasi ekuitas swasta (private equity), yang menurut penelitian memiliki kecenderungan bias ke atas 2-3 persen per tahun.

Baca Juga: Fraud Adalah: Pengertian, Faktor, Contoh, dan Pencegahannya

Mulai Investasi Mudah & Fleksibel Bersama CIMB Niaga #GetWealthSoon

Anda merasa bingung mulai investasi dari mana? Apakah butuh banyak uang dulu atau khawatir memilih instrumen yang tepat? 

Lewat program #GetWealthSoon, CIMB Niaga menjawab semua kebingungan tersebut, membuat investasi jadi mudah, bisa dimulai sejak dini, dan sesuai dengan ritme finansial kamu.

Manfaat menggunakan #GetWealthSoon CIMB Niaga:

• Mulai investasi dariRp 10.000 saja: Pilih reksa dana pasar uang, pendapatan tetap, campuran, atau saham, semua tersedia dalam satu aplikasi.
• Tanpa ribet unggah aplikasi tambahan atau buat rekening RDN: Langsung lewat Aplikasi OCTO.
• Pendekatan sesuai profil risiko: investor pemula akan dipandu dalam memilih instrumen investasi yang cocok secara personal.
• Rutin investasi otomatis lewat CRISP: mulai dari Rp10.000 per bulan, dengan debet otomatis melalui Aplikasi OCTO/ Website OCTO.
• Diversifikasi mudah: pilih antara reksa dana, obligasi pemerintah (SBN retail & sekunder), valas dengan 14 pilihan mata uang, dan juga tabungan emas. Semua bisa diakses lewat Aplikasi OCTO dan Website OCTO. 

Jangan tunggu “sukses dulu” untuk mulai berinvestasi. Dengan #GetWealthSoon dari CIMB Niaga, kamu bisa memulai investasi kecil-kecilan dengan konsisten, sesuai kebutuhan dan tujuanmu. 

Unduh Aplikasi OCTO sekarang juga dan jadikan investasi sebagai bagian dari gaya hidupmu, mudah, fleksibel, dan cerdas!